Биткоин когда-то покупал пиццу; сегодня он может обеспечить ключи от виллы с тремя спальнями. Благодаря ипотеке, обеспеченной криптовалютой, домовладельцы в США, Европе и некоторых странах Латинской Америки используют цифровые активы вместо внесения наличного первоначального взноса. Рынок пока небольшой, но быстро растет: базирующаяся в Майами компания Milo выдала криптоипотек на сумму более 65 миллионов долларов США, а Figure, Ledn и Salt Lending запустили аналогичные программы, позволяющие заемщикам использовать до 75% своего портфеля биткоинов или эфира без продажи монет.
Этот гайд объясняет, как работают кредиты с криптозалогом, какие кредиторы доминируют на рынке 2025 года, какие риски нужно учитывать и какие документы понадобятся, чтобы получить свидетельство о праве собственности, а не просто мечту.
Что такое криптовалютная ипотека?
Криптоипотека — это обеспеченный кредит, где биткоин, эфир или стейблкоины выступают залогом. Вместо ликвидации токенов (и уплаты налога на прирост капитала) заемщик переводит их квалифицированному хранителю. Кредитор выдает фиатные деньги — часто до 100% от стоимости залога (LTV) с Milo или 75% с Figure — непосредственно продавцу недвижимости или эскроу-агенту. Процентные ставки варьируются от 5,95% до 10,5%, обычно выше, чем у обычной ипотеки, из-за волатильности криптовалют и ограниченности вторичных рынков.
Если стоимость портфеля падает и кредит превышает установленный коэффициент займа к залогу (например, 65%), заемщик должен добавить криптовалюту или внести частичный фиатный платеж — в противном случае позиция ликвидируется, как при маржин-колле.
Почему люди выбирают кредиты, обеспеченные биткоином
| Преимущество | Детали |
| Избежание продажи и налогов | Заемщики сохраняют потенциал роста и отсрочивают налоговые обязательства. |
| Скорость | Milo рекламирует закрытие сделок за две недели против 30–45 дней для традиционного андеррайтинга. |
| Глобальный доступ | Иностранцы без кредитного рейтинга FICO могут претендовать, если у них достаточно криптовалюты. |
| Высокий LTV | Некоторые кредиторы предлагают 100% финансирование, устраняя необходимость наличного взноса. |
Основные кредиторы в 2025 году
| Кредитор | Макс. LTV | Размер кредита | Залог | Ставка* | География |
| Milo | 100% | До 5 млн долларов США | BTC, ETH, USDC | 6,95%–8,95% | 27 штатов США + штаб-квартира во Флориде |
| Figure | 75% | До 3 млн долларов США | BTC, ETH | 9,9%–12,4% | 44 штата США |
| Ledn | 50% | До 2 млн долларов США | Только BTC | 8%–10% | Канада, США, Латинская Америка |
| Salt Lending | 70% | Индивидуально | BTC, ETH, USDC | 10%–11% | США и Австралия |
Пошагово: от кошелька до свидетельства о собственности
- Предварительная квалификация
– Заполните онлайн-заявку, указав тип криптовалюты, баланс кошелька и целевую цену недвижимости.
– Кредитор проводит мягкую проверку кредитной истории или, для иностранцев, проверяет подтверждение средств. - Перевод залога
– Переместите BTC/ETH к партнеру кредитора по институциональному хранению (Coinbase Prime, BitGo или Anchorage).
– Получите квитанцию о залоге — ваши токены теперь заблокированы до выплаты кредита. - Оценка и андеррайтинг
– Лицензированный оценщик определяет стоимость недвижимости.
– Андеррайтеры проверяют KYC, источник средств и соответствие требованиям по борьбе с отмыванием денег. - Ставка и лист условий
– Вы выбираете фиксированную или регулируемую ставку (в основном трех- или пятилетние кредиты с опцией только процентов).
– Контракт указывает триггеры ликвидации (например, маржин-колл при 65% LTV, принудительная продажа при 75%). - Закрытие
– Фиатные средства переводятся титульной компании; вы подписываете ипотечный договор и получаете ключи.
– Кошелек в хранилище переходит в режим мониторинга с круглосуточными фидами оракулов. - Мониторинг после закрытия
– Ежедневные ценовые фиды пересчитывают LTV.
– Если LTV превышает уровень предупреждения, вы получите уведомление по email/SMS; невыполнение требований может привести к частичной ликвидации залога.
Чек-лист для участия
| Требование | Типичный порог |
| Баланс криптовалюты | 125% от суммы кредита для 80% LTV; больше для более высокого левериджа |
| Кредитный рейтинг FICO | 640+ для граждан США (Milo освобождает при 100% LTV при сильном залоге) |
| Срок владения | Доказательство владения криптовалютой > 12 месяцев снижает премию за риск |
| Тип недвижимости | Односемейный дом, кондоминиум, инвестиционная недвижимость; необработанная земля часто исключается |
| Местоположение | Не все штаты разрешают залоги в криптовалюте; проверьте карту покрытия кредитора |
Риски, на которые стоит обратить внимание
- Волатильность цен. Падение BTC на 30% может вывести кредит с 80% LTV за пределы ликвидации. Многие заемщики перезаложивают на 50% или ниже для защиты.
- Риск хранителя. Токены находятся у третьей стороны; если хранитель обанкротится, гарантии в стиле FDIC не применяются.
- Регуляторные изменения. Федеральное агентство по жилищному финансированию недавно поручило Fannie Mae и Freddie Mac изучить криптоактивы в оценке кредитов, но федеральное страхование пока не покрывает такие ипотеки.
- Неопределенность рефинансирования. Баллонные кредиты требуют выплаты или рефинансирования через три-пять лет; если цены на криптовалюту упадут, продление долга может быть дорогостоящим.
Налоговые последствия
Использование криптовалюты в качестве залога не считается налогооблагаемым событием, сохраняя нереализованные прибыли. Однако, если залог ликвидируется, это считается продажей и влечет налог на прирост капитала от первоначальной цены покупки. Всегда скачивайте CSV-файлы транзакций от хранителя; IRS рассматривает принудительные ликвидации как продажу владельцем для налоговых целей. Наймите CPA, знакомого с отчетностью по форме 8949 для криптовалют.
Профессиональные советы для успешного закрытия
- Перезаложите на 60% LTV или ниже, чтобы пережить внезапные колебания цен.
- Держите буфер стейблкоинов на той же платформе для быстрого пополнения, если BTC упадет.
- Отслеживайте LTV ежедневно через панели кредиторов или настройте уведомления Zapier через API CoinGecko.
- Документируйте происхождение — биржи, кошельки, налоговые декларации — для ускорения KYC.
- Фиксируйте ставки, если ожидаете повышения ставок ФРС; переменные криптокредиты могут пересматриваться каждые 12 месяцев.
Будущие перспективы
Регуляторы США начинают относиться к криптоактивам в ипотечном андеррайтинге более благосклонно. Директива FHFA для Fannie и Freddie может породить вторичные рынки, снижая ставки и продлевая сроки свыше нынешних пятилетних лимитов. Кроме того, Гонконг и Дубай теперь разрешают банкам хранить криптовалюту, намекая на глобальную гонку за мейнстримом кредитования, обеспеченного биткоином.
По мере развития инфраструктуры — мультисиг-эскроу, оракулы реального времени, застрахованное хранение — криптоипотеки могут превратиться из нишевого продукта в стандартный пункт меню наряду с крупными и FHA-кредитами. Пока же они лучше всего подходят состоятельным держателям, которые могут выдержать рыночные колебания и чья главная цель — диверсифицировать богатство в недвижимость без налоговых продаж.
Ключевые выводы
- Криптоипотеки позволяют покупать недвижимость без продажи монет.
- LTV, качество хранителя и механика маржин-коллов — три столпа, которые нужно изучить перед подписанием.
- Отсрочка налогов реальна, но условна — события ликвидации сбрасывают счетчик.
- Сравнение ставок имеет значение: Milo лидирует по высокому LTV, Figure — по скорости, Ledn — по более низким ставкам для биткоина.
- Регулирование развивается в положительную сторону, но федеральные гарантии пока отсутствуют.
Если у вас есть криптовалюта и мечтаете о доме, 2025 год предлагает больше возможностей, чем когда-либо. Сделайте расчеты, внимательно изучите мелкий шрифт, и ваши сатоши скоро могут превратиться в квадратные метры.